פסק-דין בתיק ע"א 3131/02

השופט אילן ש. שילה :

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות (כב' השופת א. שטמר) מיום 5.9.02 (ת"א (רח') 3478/95) שבו קיבל בית המשפט את תביעתם של המשיבים נגד המערערים וחייב את המערערים לשלם למשיבים סכום של 269,000 ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום 3.12.92, סכום של 36,000 ש"ח בגין עגמת נפש וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 25,000 ש"ח ומע"ם בגינו. בית המשפט דחה תביעה שכנגד שהגישו המערערים.

1.         רקע עובדתי והשתלשלות ההליכים

א.                  המערערות 1-2 (להלן: " החברות") הן שתי חברות קבלניות, והמערערים 3-4 (להלן: " המנהלים") הם מנהליהן ובעלי השליטה בהן. נאמר מעתה שהמנהלים הם היחידים שפעלו מטעם החברות בכל העניינים נושאי ענייננו.

המשיבים הם בני זוג שרכשו מהחברות דירת מגורים בבניין יוקרתי שהתכוונו החברות לבנות בגבעתיים; העסקה כשלה ומכאן ההליכים המשפטיים שיפורטו להלן.

ב.               ביום 3.12.92 חתמו המשיבים והחברות על מסמך שכונה "הסכם הרשמה" ואשר היה הלכה למעשה חוזה שעל פיו מכרו החברות למשיבים דירת מגורים בת 6 חדרים וגג בבניין שהחברות התכוונו לבנות בגבעתיים. בהסכם ההרשמה (להלן: " ההסכם הראשון") כללו הצדדים את כל הפרטים הנדרשים בחוזה מכר, לרבות זיהוי הדירה, מחירה ( 1,156,700 ש"ח צמוד למדד התשומות בבנייה) ותנאי התשלום (שני תשלומים במועדים קבועים והיתרה לפי שלבי הבנייה). בין היתר נאמר בהסכם הראשון שטרם הוצא היתר לבניית הבניין, וקבלתו של היתר צפויה בתוך 12 חודשים; תקופת הבנייה נקבעה ל-24 חודשים מיום התחלתה. במעמד חתימתם על ההסכם הראשון שילמו המשיבים לחברות, על חשבון התמורה, סכום של 269,000 ש"ח (שווה ערך ל- 100,000 דולר ארה"ב). את התשלום השני התחייבו המשיבים לשלם עד ליום 16.5.93. 

ג.                    ביום 16.5.93 עדיין לא ניתן היתר לבניית הבניין ועל כן הסכימו הצדדים לדחות את מועד התשלום השני. ההיתר הוצא בסופו של דבר רק ביום 17.5.95, באיחור של כ-18 חודשים לעומת הצפוי; סמוך לאחר מכן דרשו החברות מהמשיבים לשלם את התשלום השני (בסך 376,000 ש"ח) בתוספת של כ-26 אחוזים בגין הפרשי הצמדה ממועד חתימת ההסכם הראשון ועד למועד הדרישה. המשיבים התנגדו לשלם הפרשי הצמדה בטענה שהחברות הפרו את ההסכם הראשון בכך שלא קיבלו את ההיתר במועד שנקבע, אך שילמו את סכום התשלום השני בערכו הנומינלי בשיקים והם נפרעו ביום 16.5.95. ואולם החברות עמדו על דרישתן ואף התרו במשיבים כי יבטלו את ההסכם הראשון אם לא ישלמו  את התשלום השני בצירוף הפרשי הצמדה (מכתב מיום 19.7.95 - מוצג 3 למוצגי המערערים). משלא שילמו המשיבים את התשלום השני הודיעו החברות שהן מבטלות את ההסכם הראשון (מכתב מיום 30.7.95 - מוצג 4 למוצגי המערערים).

ד.         אחר הדברים האלה הגישו המשיבים לבית משפט קמא את התביעה נושא ערעור זה.

נוסף על התביעה דנן הגישו המשיבים תובענה בדרך המרצת פתיחה לבית משפט זה (ה"פ 1015/95, להלן: " התובענה"), ובה עתרו להצהיר על זכותם לרישום הבעלות בדירה בשמם ולהורות על רישום הערת אזהרה לטובתם להבטחת זכותם בדירה. התובענה נדונה לפני השופט ד"ר קלינג, והשאלה שלפניו הייתה אם בדין ביטלו החברות את ההסכם הראשון או בלשונו של השופט ד"ר קלינג: " המחלוקת האמיתית בין בעלי הדין היא באשר לתשלום הפרשי הצמדה למדד מחירי התשומות בבנייה של התשלום השני ..." (עמ' 5 לפסק הדין בתובענה). 

ה.         ביום 26.1.99 נתן בית המשפט את פסק דינו בתובענה. בית המשפט מצא שהודעת הביטול ששלחו החברות למשיבים בגין אי תשלום הפרשי ההצמדה נשלחה לאחר שחלף הזמן הסביר למשלוחה ועל כן קבע " אין לראות את ההסכם כמבוטל ... משאין ההסכם מבוטל, ראוי להצהיר על תקפותו ולאוכפו". בית המשפט מצא שיש להתנות את האכיפה בתנאים (לפי ס' 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970) ו" כדי לעשות צדק בין הצדדים, ראוי כי לסכומים הנקובים בהסכם, יווספו הפרשי הצמדה למדד התשומות לבנייה ... כפי שפורסם ביום 15.11.92" (סמוך למועד כריתתו של ההסכם הראשון). בית המשפט הניח, והנחתו הייתה נכונה, שבין מועד הגשתה של התובענה לבין מועד מתן פסק הדין סיימו החברות את בניית הבניין והדירה, ועל כן הורה שעל המשיבים לשלם את יתרת התמורה בתוך 60 יום ממועד מתן פסק הדין. את טענות המשיבים לנזקים עקב האיחור במסירת הדירה השאיר בית המשפט לדיון בבית משפט קמא במסגרת התביעה שהגישו המשיבים כאמור לעיל.

ו.          לאחר מתן פסק הדין, ביום 14.3.99, כרתו בעלי הדין הסכם מכר. מטעם המוכרים חתמו על החוזה חברות שאינן החברות המערערות: ד.מ. נאור (להשקעות) בע"מ וי.א. דובדבני בע"מ - שתיהן בשליטת המנהלים (בית משפט קמא קבע שאין חשיבות לשינוי זהותן של החברות המוכרות ובעלי הדין לא חלקו על כך לפנינו), ואפשר היה להניח שבכך בא המעוות על תיקונו.

ז.          בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: " הבנק" או " בנק דיסקונט") היה הבנק המלווה של בניית הבניין והמערערים רשמו משכנתה ראשונה על הבניין לטובתו. כאשר באו המשיבים ליטול הלוואה מהבנק לשם תשלום יתרת התמורה בעבור הדירה, התברר להם שהבנק לא יסכים לשחרר לטובתם את המשכנתא שרבצה לזכותו על הדירה ועל הבניין כולו. הבנק מסר למשיבים שבעת כריתת הסכם הליווי ואף לאחר מכן לא דיווחו המערערים לבנק שמכרו את הדירה למשיבים והציגו אותה כדירה חופשית העומדת למכירה; כמו כן לא העבירו המערערים לחשבון הליווי בבנק את התשלום הראשון ששילמו המשיבים בשנת 92' בסך 100,000 דולר. לפיכך לא היה הבנק מוכן לשחרר את המשכנתה מדירת המשיבים. בנסיבות אלו סירבו המשיבים לשלם את יתרת התמורה בעבור הדירה.

ח.         פרקליטי הצדדים החלו בהתכתבות שכללה טענות הדדיות, וזו תמציתה:

ביום 28.3.99 הודיעו ב"כ המערערים לב"כ המשיבים: " ניתנת למרשיך הודעה בדבר ביטול ההסכם בשל ההפרה היסודית באי תשלום הסכום על פי פסק הדין [בתובענה]" (מוצג 9 למוצגי המערערים).

ב"כ המשיבים השיב במכתבו מיום 8.4.99 (מוצג 10 למוצגי המערערים) שבו דחה את הודעת הביטול וכך אמר:

"כפי שהודעתי לך במכתבי מיום 28.3.99 - בשיחה שקיימתי ביחד עם גב' ניב במשרדו של מר גוטמן סמנכ"ל הבנק המלווה ... כי מרשיך חייבים כספים רבים לבנק המלווה וכן כי בניגוד להוראות הסכם הליווי עם הבנק - מרשיך לא הפקידו את הכספים ששולמו להם ע"י מרשי ע"ח הדירה בסך 240,000 דולר בחשבון הליווי, באופן שהבנק המלווה עומד לנקוט בהליכים משפטיים כנגד מרשיך וכנגד המגרש המשועבד לטובתו. במצב דברים זה כל עוד לא תנתן למרשי אחת מן הבטוחות המנויות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר דירות") ... לא חלה חובת תשלום יתרת התמורה ... במקביל - היה ותומצא הבטוחה כנ"ל - תשולם למרשיך יתרת התמורה בהתאמה לפס"ד כב' השופט קלינג". 

ביום 11.4.99 השיב ב"כ המערערים והודיע כי " הודעת הביטול בעינה עומדת" (מוצג 11 למוצגי המערערים), הכחיש את הדברים שעלו בשיחה עם סמנכ"ל הבנק ואמר כי המערערים הודיעו למשיבים:

"כי כנגד תשלום יתרת החוב עפ"י פסה"ד יקבלו מרשיך ערבות בנקאית לפי חוק המכר. למרות הודעת מרשיי, הסכום לא שולם עד תום המועד הקבוע בפסה"ד, וממילא משלא שולם, נמסרה למרשיך הודעת ביטול".

ט.         לאחר מכן גבו המשיבים מן הבנק את סכום התשלום השני שהיה מובטח בערבות בנקאית. המשיבים קיבלו ממימוש הערבות הבנקאית סכום של 140,000 דולר שהוא הסכום ששילמו,  צמוד לשער הדולר.

2.         התביעה

בכתב התביעה המתוקן עתרו המשיבים להשבת התשלום הראשון ששילמו בסך 100,000 דולר, לפיצוי בגין עגמת נפש וכן לפיצויים בגין הפסדים שנבעו ממכירת דירתם הקודמת, תשלומי שכר דירה והפסד של תשלום שכר דירה לפי שיעור הפיצוי המוסכם.